Стоимость оценочных услуг

По мере развития рынка недвижимости растет спрос на услуги оценочных компаний. Одним из главных критериев при выборе оценочной компании для потребителя оценочных услуг до сих пор остается тарифная политика компании. Каким же образом происходит процесс ценообразования на рынке оценочных услуг, из каких слагаемых складывается сумма, которую требуется заплатить за комплекс работ по определению рыночной стоимости объекта оценки? Стоимость работы оценщика зависит как от объекта недвижимости, так и от целевого назначения оценки, и от сроков.

По мере развития рынка недвижимости растет спрос на услуги оценочных компаний. Получить ипотечный кредит, застраховать квартиру или загородный дом, составить или расторгнуть брачный контракт, наконец, продать или купить недвижимость, не оставшись в накладе, невозможно без документа, подтверждающего ее рыночную стоимость. За таким документом (называется он "Отчет об оценке") надежнее всего обращаться к независимым оценщикам.

Свои и независимые

Знать истинную цену собственной квартиры или дома всегда полезно, но в некоторых случаях документ, подтверждающий рыночную стоимость недвижимости, обязателен. Это любые сделки с объектом недвижимости, если он находится в государственной или муниципальной собственности; изъятие недвижимого имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд; кредитование под залог недвижимости; страхование; составление брачных контрактов и раздел имущества разводящихся супругов в случае возникновения спора о его стоимости.

Часто справку о рыночной стоимости недвижимости требует нотариус при оформлении наследства. В нотариальных конторах даже висят адреса и телефоны "прикормленных" нотариусами оценочных компаний. Однако эти требования не основаны на законе, который позволяет предоставлять в качестве документа, подтверждающего стоимость недвижимости, как справку о ее рыночной стоимости, так и справку БТИ.

К своим оценщикам направляют клиентов банки и страховщики. Приверженность банков к определенным оценщикам вызвана тем, что на рынке работает множество оценочных компаний и качество их услуг очень неоднородно. Случается, оценщики вступают в сговор с заемщиками, занижают или, наоборот, завышают стоимость квартиры, в результате интересы банка страдают.

Если в случае с банками недобросовестные оценщики могут завысить стоимость залога, то оценочные компании, работающие на пару со страховщиками, наоборот, норовят ее занизить. Если недвижимость пострадает от пожара или потопа, клиент получит меньше. Поэтому при страховании недвижимости мы советуем проводить ее независимую оценку.

Стоимость работы оценщика зависит как от объекта недвижимости, так и от целевого назначения оценки, и от сроков. Стоимость услуг по оценке недвижимости зависит от того, для чего нужен документ, подтверждающий стоимость объекта. Например, если отчет пойдет в суд, он будет стоить раза в три дороже, чем для нотариальных действий, поскольку оценщику придется в случае ошибки нести ответственность и доказывать свою правоту. Дороже стоит и оценка недвижимости, если банк под ее залог выдает ипотечный кредит - у каждого банка свои требования к отчету об оценке, их соблюдение требует дополнительного труда. Дешевле всего обойдется оценка, которую заказывают для собственных нужд клиента. Не столь сильно влияют на стоимость оценки размеры объекта недвижимости, например количество комнат в квартире или площадь земельного участка. Понятно, что чем масштабнее и сложнее объект, тем больше времени и труда требует его оценка. Оценка объекта незавершенного строительства стоит дороже, поскольку требует применения затратного подхода, то есть нужно поднимать всю сметную документацию, просчитывать все затраты, произведенные при строительстве объекта.

Индивидуальный подход

Оценщики определяют рыночную стоимость каждого объекта индивидуально. Для расчета оценщик анализирует сложившийся уровень цен в том сегменте рынка, в котором будет продаваться квартира или коттедж. При этом учитываются как общие характеристики объекта, так и индивидуальные.

К общим характеристикам относятся местоположение, тип дома, инфраструктура района и качество инженерных систем дома. Индивидуальные характеристики - это вид из окон, качество внутренней отделки, площадь кухни, тип санузла (совмещенный или раздельный), дополнительные улучшения (система кондиционирования, подогреваемые полы). Также учитывается текущее состояние рынка: дефицит или избыток предложений, какой тип сделок преобладает на рынке - альтернативные или свободные продажи, по какой схеме будет происходить сделка купли-продажи оцениваемой квартиры. Все эти факторы могут сильно повлиять на рыночную стоимость квартиры. Профессиональная оценка часто расходится с представлениями собственников о стоимости недвижимости.

Подходящий метод

Для оценки используется несколько методов. Основных - три - рыночный, доходный и затратный. Затратный метод часто используется при залоге недвижимости - это оценка стоимости объекта, основанная на определении затрат, необходимых для его восстановления либо замещения, с учетом износа. В случае коммерческого использования недвижимости применяется доходный метод: он строится на определении ожидаемых доходов от коммерческого использования недвижимости. В случае сделок купли-продажи, обмена, залога недвижимости, внесения в уставный капитал используется рыночный метод оценки, который основан на сравнении объекта с аналогичными.

Наиболее распространен рыночный метод, основанный на прямом сравнительном анализе продаж. Для этого анализируются данные по стоимости аналогичных объектов за три-шесть месяцев, а если темп роста цен превышает инфляцию - за последний месяц. Чтобы обойти подводные камни, опытный оценщик обязательно проверит, не было ли среди сделок вынужденных или мнимых, способных исказить результаты оценки.

Меньше всего труда требует оценка стандартного жилья. Проще всего оценивать типовые квартиры, сложнее - квартиры, относящиеся к элитному сегменту, еще сложнее - объекты загородной недвижимости, в состав которых входит земельный участок, жилое строение и надворные постройки. То есть чем сложнее по составу объект оценки и чем менее развит и открыт сегмент рынка, в котором он позиционируется, тем сложнее этот объект оценить.

Коттедж с особенностями

Главная особенность оценки загородной недвижимости заключается в том, что оценивается не только само строение, но и земля под этим строением. Большую сложность вызывает ретроспективная оценка - пересчет стоимости на прошедшую дату. И если при оценке квартир это не вызывает проблем, так как рынок развит давно и достаточно хорошо, то определить, сколько стоил, например, в 1998 году земельный участок, бывает порой невозможно, поскольку получить достоверную информацию о состоянии объекта на тот момент очень сложно.

Несмотря на сложность, оценка загородной недвижимости - одна из наиболее востребованных на рынке консалтинговых услуг, особенно в сегменте бизнес-класса и элитной недвижимости, где ошибка может обойтись в десятки и сотни тысяч долларов.

При оценке рыночной стоимости загородного дома учитывается множество параметров. Как и в других сегментах, определяющим является месторасположение. Оценщик учитывает направление, удаленность от города, качество дорожного покрытия, пропускную способность трассы.

На рыночную стоимость влияет и обустройство территории участка. Домовладения, обладающие полным комплексом собственной "инфраструктуры" - гаражом, гостевым домом, детской площадкой, будут оценены гораздо выше аналогичных объектов, расположенных на пустом участке.

Выбор оценщика

Кому же доверить оценку квартиры или дома? При совершении ипотечной сделки мы советуем согласовать выбор с кредитором. Важно, чтобы отчет, который выполнит оценщик, впоследствии был одобрен. В противном случае банк не примет документ, который необходим для последующей выдачи кредита.

Мы советуем обращаться к оценщику, не имеющему имущественного интереса в отношении оцениваемого объекта и не состоящему в родстве или дружеских отношениях с людьми, заинтересованными в результатах оценки. Кроме того, оценщик должен быть членом Саморегулируемой организации оценщиков, а его ответственность должна быть застрахована.